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21世纪网:房地产不会是“不败的神话”

作者:郑德杨 | 来源:哈师大 郑德杨网站 ☆ 郑德杨 · 小逗丁 欢迎您 | 时间:2010-09-09 | 阅读权限:游客身份 |
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随时随地看新闻核心提示:中国经济转入调整周期后,在住房供给过剩与经济增长率降低的双重压力下,地产神话依靠利益集团保护与货币贬值预期,很难持续下去。

虽然“4·17”出台了新的“国十条”,经历了4个月的冰冻期之后,但无法阻止房价再次攀升。据统计,目前30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。据分析,大多数二三线城市成交房屋中,多数是二次、三次购房者。在调控下,房价依然上涨考验着监管层的智慧,调控是否会升级?还是将目前情形视为假性繁荣?

随着食品价格长达十数周的上涨,对抗通胀的潜意识重新在地产市场复活,那些观望的购房者开始相信房价无法下跌的观点。这种预期博弈的核心是信用危机。首先是政策信用,即过去多次调控政策只起到“狼来了”效应,地产调控难获民众信任。其次是货币信用,目前,真实CPI上涨感受强烈的中国的负利率政策不变,根据过往经验,只有购置资产才能防范储蓄贬值。两种信用的不稳定性,主要因政府为了追求经济增长,不敢过度打压地产,且须以宽松货币政策刺激增长所致。

住房商品化改革以来,中国个人财富也急速增长、城市化率不断提高,出现住房需求井喷现象。这是中国房地产业发展的特殊性,即从零开始的短时间内爆发,而中国经济也同期高速增长,这增加了地产高速冲刺的惯性。而房地产业牵涉了太多部门和个人利益,如地方政府、开发商、银行、上游建材企业、投资客、中介等,也包括拥有房屋的大部分居民,都想在房价上涨中获益,调控阻力很大。在政府追求经济增长、产业发展惯性与利益集团阻碍等各种因素保护下,所有人都想继续玩下去这个利益游戏。

但是,地产属周期性行业,没有长期繁荣的神话。在过去十年,由于价格暴利效应,刺激了过多供给,需求端也聚集了大量投资客,这就产生了过剩。在大部分以垄断性国企、事业单位以及政府部门为社会主体的二三线城市,在城市化建设过程中,凭借权力优势建设了大量远远低于市场价格的“单位社区”;而面向市场的商品房,供给也普遍多于需求。

而且,中国必须面对一个悄然来临的事实,即老龄化正在加速。独生子女一代进入社会意味着在不久的将来,或有大量父辈房屋闲置出来。由于房价的大幅上涨,中国人口的城市化难再推进,将农民挡在了城外。与此前农民进城、小城市向大都市移民相反,现在回流趋势明显,整体上,中国城市人口将长期维持稳定,这意味着城市化不再是住房需求的推动力。

地产神话是建立中国经济仍会高速增长。事实上,在过去的数十年,中国可以运用的制度(释放)资源、自然(人口)资源以及国际市场空间都已到了极限,面临巨大的转型压力,潜在增长率降低。目前维持实体经济增长主要以价格刺激为主,即较低的汇率和利率,这也是房价上涨的动力。但长期的价格刺激正在积累经济泡沫,而泡沫不可长期维持。我们认为,中国经济转入调整周期后,在住房供给过剩与经济增长率降低的双重压力下,地产神话依靠利益集团保护与货币贬值预期,很难持续下去。

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